شرط در اجاره
سوال: اگر ضمن عقد اجاره شرط شود که مال الاجاره با تورم سطح زندگی به تناسب در مدت اجاره افزایش یابد چنین شرط ضمن العقدی مشروع و لازم الاجرا است یا خیر؟
جواب: اجاره به جهت مجهول بودن مال الاجاره باطل است. والله العالم.
سوال: شخصی زیرزمین مسکونی خود را به عنوان قرارداد اجاره از تاریخ 1/10/1360 به مدت سه سال از قرار ماهی 12000 ریال اجاره می دهد و در قرارداد ذکر می شود الف) پس از سه سال با توافق طرفین حداکثر تا مبلغ 2000 ریال به اجاره فوق اضافه می شود. ب) البته هر سه سال یک بار اجاره به همین ترتیب افزایش خواهد یافت. آیا ذکر بند اول و دوم (الف و ب) جنبه شرعی دارد یا خیر و اصولاً صحیح و معتبر و ضمانت اجرایی دارد یا خیر و آیا موجر حق دارد با توجه به سطح زندگی و تورم آن بند مذکور را نادیده و درخواست اجاره بها را طبق نظر کارشناس یا بیش از 2000 ریال بنماید؟
جواب: در مورد سوال که شرط مذکور در ضمن عقد اجاره شرط شده است شرط لازم الوفا است. والله العالم.
سوال: اگر موجر، ملک خود را مشاعاً به دو نفر اجاره داد و ضمن العقد، شرط نمود که مستأجرین حق انتقال به غیر ندارند ولی یکی از مستأجرین، بدون اذن موجر، سهم خود را به مستأجر دیگر منتقل نمود، آیا این کار جایز است؟
جواب: در فرض سوال که شرط مباشرت هردو را در اجاره شرط کرده اند انتقال سهم یکی از مستأجرین به دیگری جایز نیست. والله العالم.
سوال: یک واحد مسکونی به شخصی به عنوان سکونت اجاره داده شد مستأجر بر خلاف رضایت موجر از پارکینگ خانه که به منظور پارک کردن وسایل نقلیه در آن می باشد, استفاده تجاری (انبارکردن اجناس به منظور فروش) می نماید. خواهشمند است بفرمایید که مستأجر شرعاً مجاز به چنین کاری می باشد؟
جواب: در مورد سوال اگر برای ملک مورد اجاره موقع اجاره دادن استفاده خاصی ذکر نشده مستأجر حق دارد به هر نحوی که بخواهد استفاده کند ولی چنانچه مستأجر بخواهد استفاده غیرمتعارفی که باعث ضرر و زیان مورد اجاره است بنماید بدون رضایت مالک جایز نیست. والله العالم.
سوال: متعارف است در شهرستان ها مغازه ای را که به اجاره می دهند مستأجر با اجازه مالک یا بدون اجازه مالک مغازه مزبور را به دیگران با اخذ وجوهی واگذار کرده موجر طبق عرف محل مبلغی از مستأجر اول دریافت می کند. آیا گرفتن این مبلغ از مستأجر اول جایز است یا خیر؟
جواب: مسأله چند صورت دارد:
1. این که مدت اجاره تمام نشده باشد و شرط انتفاع شخص مستأجر نشده باشد مستأجر می تواند مدتی را که باقی مانده به دیگری به همان مبلغی که اجاره کرده یا مبلغ کمتر اجاره بدهد.
و در این فرض بنابر احتیاط واجب، بیش از مبلغی را که اجاره کرده دکان و مغازه و خانه را اجاره ندهد مگر این که در آن تعمیری مانند سفیدکاری انجام داده باشد.
2. این که مستأجر پیش از انقضاء مدت پولی از موجر بگیرد که دکان را به موجر واگذار کند یعنی معامله را با او نسبت به بقیه مدت اقاله نماید در این صورت نیز اشکال ندارد چنان که اگر از شخص ثالث پول بگیرد و دکان را به موجر واگذار کند تا او به شخص ثالث اجاره بدهد نیز بیاشکال است.
3. این صورت است که مدت اجاره منقضی شده باشد و مستأجر از شخص ثالث وجهی بگیرد و ملک را به او واگذار نماید که وجه صحت ندارد زیرا اختیار ملک بعد از مدت اجاره با مالک است. بلی اگر در ضمن عقد اجاره شرط کرده باشند که موجر پس از انقضاء اجاره، ملک را به خود مستأجر یا به کسی که او پیشنهاد می کند اجاره بدهد در این صورت می تواند از شخص ثالث وجهی بگیرد و او را پیشنهاد نماید ولی مالک در صورتی حق مطالبه چیزی از این پول را از او دارد که قرارداد معین و معلومی بین آن ها شده باشد، مسأله علاوه بر این صور دیگری نیز دارد. والله العالم.
سوال: شخصی مغازه ای را به اجاره داده پس از پایان مدت اجاره، مستأجر جهت تخلیه و تحویل آن مغازه مدعی است که در مقابل تحویل آن وجهی را باید به مستأجر بپردازند، آیا چنین حقی بر ذمه موجر ثابت است یا نه، و با عدم رضایت صاحب ملک بعد از انقضاء مدت اجاره مراجعه دیگران به آن مغازه چه صورت دارد؟
جواب: در مورد سوال مستأجر باید با عدم رضایت صاحب ملک برای ادامه اجاره، ملک را تخلیه و در اختیار مالک قرار دهد و حق مطالبه چیزی هم از مالک ندارد. و هرگونه تصرف در آن ملک بدون رضایت مالک برای مستأجر قبلی و دیگران که اطلاع از عدم رضایت مالک دارند غصب و حرام است. والله العالم.
سوال: زمینی را شخصی از عمرو، اجاره می کند که در آن زمین کارخانه برنج وغیره درست کند که این کار را می کند ساختمان به اتمام می رسد با همدیگر شرط نکردند چند سال زمین در اختیار شما باشد، لذا پس از چندین سال یکی از وراث زمین می گوید من وصی هستم وسایل کارخانه ات را بکن و زمینم را تحویل بده، می گوید این همه خرج کردم اگر این کار را بکنم کلی ضرر باید بدهم، من این کار را نمی کنم آیا حق با صاحب زمین است و یا صاحب کار خانه؟
جواب: در فرض سوال، چنانچه اجاره دادن زمین جهت احداث کارخانه برنج یا هر چیز دیگری که زمین را مستأجر جهت احداث آن زمین اجاره کرده در عرف محل ملازم با التزام بقا ساختمان احداثی تا موقع خراب شدن آن و یا مدت معتدبه باشد باید طبق التزام ضمنی عمل شود یعنی صاحب زمین در مدت مذکور باید توافق با اجاره زمین نماید و نمی تواند از صاحب کارخانه بخواهد که ساختمان را تخریب و کارخانه را منتقل به جای دیگر کند.
و اما اگر اجاره زمین التزام مذکور را در نظر عرف محل دربر نداشته باشد مالک زمین بعد از پایان مدت اجاره می تواند از صاحب کارخانه بخواهد که کارخانه را به جای دیگر منتقل کند. والله العالم.
سوال: یک باب مغازه موقوفه به وسیله متولی، با قید ضمانت به شخصی به مدت یک سال به اجاره واگذار شده، در شروط سند اجاره مقرر گردیده که پس از انقضاء مدت اجاره، در صورت عدم توافق طرفین به تنظیم سند اجاره جدید مستأجر موظف به تخلیه و تحویل مغازه وقفی به متولی می باشد و تا زمانی که مستأجر تخلیه را به تعویق اندازد موظف است تا زمان تخلیه تا سه برابر اجاره بهای تعیین شده را بپردازد، و در ذیل سند اجاره آمده در صورت تخلف، مستأجر ضامن طبق شروط عمل نموده، و تا سه برابر اجاره بهاء تعیین شده را بپردازد سوال این که:
الف. آیا پس از انقضاء مدت اجاره، مستأجر بدون رضایت متولی می تواند به تصرف خود ادامه دهد و لو اجاره تعیین شده قبلی را بپردازد؟
ب. پس از انقضاء مدت اجاره تا زمان تخلیه مغازه وفق قرارداد بر مستأجر واجب یا موظف است تا سه برابر اجاره بهای تعیین شده را بپردازد؟
ج. اگر مستأجر مغازه را برخلاف قرارداد تخلیه نکرده و تا سه برابر اجاره بهای تعیین شده را نپردازد، بر ضامن واجب است تا سه برابر اجاره تعیین شده را بر اساس تعهد بپردازد، یا خیر؟
جواب الف: در فرض سوال، پـس از انقضاء مدت اجاره، مسـتأجر باید مغازه را تخلیه کند و تصرف او غاصبانه وموجب ضمان است. والله العالم.
جواب ب: در فرض سوال، مستأجر ضامن اجره المثل مدت تصرف است که به نظر خبره امین تعیین شود. والله العالم.
جواب ج: ضمانت مذکوره صحیح نیست وشخصی که ضامن شده چیزی بر عهده اش نیست. والله العالم.
ثبت دیدگاه